Czy cudzoziemiec może odziedziczyć nieruchomość położoną na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej? Jeżeli tak, to czy potrzebuje uzyskać zezwolenie na nabycie takiej nieruchomości?
Zgodnie art. 1 ust 4 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców cudzoziemiec może nabyć nieruchomość położoną na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej na podstawie każdego zdarzenia prawnego, czyli nie tylko na podstawie umowy sprzedaży, ale również w drodze dziedziczenia. Spadkodawca dokonując rozporządzenia swoim majątkiem na wypadek śmierci może zapisać spadkobiercy – cudzoziemcowi np. działkę z domem. Jeżeli jednak nie sporządzono testamentu, albo okazał się on być nieważny, zastosowanie znajdą przepisy dotyczące spadkobierców ustawowych. Niezależnie jednak w jaki sposób cudzoziemiec zostanie powołany do dziedziczenia, to aby stać się pełnoprawnym właścicielem i móc korzystać z nieruchomości musi nastąpić na jego rzecz stwierdzenie nabycia spadku dokonane czy to przed sądem, czy to notariuszem.
Co więcej, istotne w tym miejscu jest zastanowienie się, czy obcokrajowiec aby nabyć nieruchomość w drodze dziedziczenia potrzebuje uzyskać zezwolenie ministra właściwego do spraw wewnętrznych i administracji. I tu odpowiedź uzależniona jest od przesądzenia kto należy do grona spadkobierców ustawowych.
DZIEDZICZENIE USTAWOWE
Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców cudzoziemiec nie potrzebuje ubiegać się o uzyskanie zezwolenia do nabywania nieruchomości w drodze dziedziczenia lub zapisu windykacyjnego, jeżeli jest osobą uprawnioną do dziedziczenia ustawowego. Oceny czy należy do grona spadkobierców ustawowych dokonuje się na podstawie prawa ojczystego spadkodawcy. Oczywiście istnieją przypadki, kiedy bezpośrednie zastosowanie znajdzie ustawa polska. Przykładem może być sytuacja gdy nieruchomość, bądź udział w nieruchomości nabędzie cudzoziemiec będący małżonkiem zmarłego obywatela Polski.
DZIEDZICZENIE TESTAMENTOWE
Inaczej wygląda sytuacja cudzoziemca, któremu spadkodawca zapisał nieruchomość w testamencie. Według art. 7 ust. 3 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców jeżeli obcokrajowiec, który nabył wchodzącą w skład spadku nieruchomość na podstawie testamentu, nie uzyska zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych na podstawie wniosku złożonego w ciągu dwóch lat od dnia otwarcia spadku, prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego nabywają osoby, które były powołane do spadku z ustawy.
Tym samym, obowiązek uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia dotyczy tylko dziedziczenia testamentowego przez cudzoziemców nie należących do kręgu spadkobierców ustawowych. Niezwykle istotne jest więc zweryfikowanie przynależności do tej grupy oraz sprawdzenie czy nie zachodzą inne wyjątki.
Przykładowo nie wymaga uzyskania zezwolenia:
– nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali;
– nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej;
– nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego w rozumieniu prawa polskiego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat.
Jeżeli okaże się, że żadne wyłącznie nie zachodzi i zezwolenie jest wymagane, to aby je uzyskać zainteresowany musi złożyć odpowiedni wniosek i wykazać, iż nabycie nieruchomości przez niego nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowie społeczeństwa. Ponadto, wymagane jest opisanie okoliczności potwierdzających jego więzi z Polską.
Źródło:
- Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz. U. z 2017 r. poz. 2278.);
- Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012 r. w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości (Dz.U. 2012 poz. 729.);
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r.poz. 1740.);
- https://www.gov.pl/web/mswia/uzyskaj-zezwolenie-na-nabycie-nieruchomosci-akcji-udzialow-przez-cudzoziemcow.
Autor: Aplikant Radcowski Linda Zawiślak
Nadzór Redakcyjny: Radca Prawny Paweł Tokarski
